११ साउन २०८३, सोमबार
नेपाल विकासको एउटा फेजमा छ । पछिल्लो केही दशकसँग तुलना गर्ने हो भने हाम्रो जीवनस्तर बढ्दै निकै माथि पुगेको छ । चाहे त्यो रेमिट्यान्सकै कारण होस्, चाहे नेपाल नफर्कने गरी विदेश जानेहरूले पठाएको पैसाका कारण होस् अथवा नेपालमै उपार्जन गरिएको धनका कारण नै किन नहोस्, यी कुराले नेपालको अर्थतन्त्रमा सकारात्मक परिवर्तन आइरहेको छ ।
यस्तो अवस्थामा जोकोहीले पनि बस्नलाई एक टुक्रा घडेरी किन्ने परिकल्पना गर्न सक्छ । सानो जग्गा भएकाले एक तला घर बनाउनेबारे सोच्न सक्छ । आमजनताले आफ्नो जीवनस्तरमा सकारात्मक परिवर्तन भएको अनुभूति गरिरहँदा सरकार र नियामकीय निकायले भने निरन्तर पछाडि फर्काउने खालको नीति बनाइरहेका छन्, जुन विडम्बनायुक्त छ ।
वर्षको २० खर्ब भन्दा बढीको कारोबार हुने घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्नु त कहाँ हो कहाँ, यसलाई थप संकुचन पार्न खोजिएको छ । परिणामस्वरूप पछिल्लो दुई/अढाई वर्षयता यो क्षेत्र ठप्प अवस्थामा छ । कोभिड- १९ पछाडि नेपाल राष्ट्र बैंकले कर्जामा निकै कडाइ गर्यो । घरजग्गामा गरिएको अत्यन्त नियन्त्रित व्यवस्थाले यो क्षेत्र अहिलेसम्म तंग्रिन सकेको छैन । एउटा एउटा कर्जा आम्दानी अनुपात र अर्को लोन टू भ्यालु अनुपात जसरी निर्धारण गरियो, त्यसले समस्या सिर्जना गरिदियो ।
त्यसले घरजग्गामा जुन ढंगले लगानी भइरहेको थियो त्यसमा एक्कासि ब्रेक लाग्यो । अहिले घरजग्गा खरिदका लागि बैंकहरूले राम्रो अफर दिइरहेका छन् । ब्याजदर एकदम कम छ, तर पनि जग्गाको कारोबार भइरहेको छैन । डेभलपरले पनि एकतिहाइ लोन र दुईतिहाइ क्यास/इक्विटी हाल्नुपर्ने अवस्था छ ।
हाम्रो देशमा उद्योगी व्यवसायीले पनि घरजग्गामा ठूलो लगानी गरेका थिए । घरजग्गा किनेर त्यसैलाई बैंकमा राखी ल्याइएको ऋणले उद्योग व्यवसाय हुने गरेको थियो । तर, यसको कारोबार ठप्प हुँदा अर्थतन्त्रका हरेक क्षेत्रलाई नकारात्मक प्रभाव पारिरहेको छ । सहकारीमै भएका पैसा पनि ठूलो हिस्सामा यही क्षेत्रमा थियो, यो लगानीलाई एक्कासि नियन्त्रण गर्दा सहकारीमा पनि समस्या हुन थाल्यो ।
झट्ट हेर्दा घरजग्गालाई अनुत्पादक क्षेत्र भनेर यसमा लगानी रोक्न खोजेको जस्तो देखिए पनि त्यसको जताततै चेन इफेक्ट पर्यो । घरजग्गा नेपालको सबैभन्दा ठूलो कारोबार हुने सेक्टर हो । झन्डै वार्षिक रूपमा २० खर्बको कारोबार हुन्छ । तर, मालपोत कार्यालयमा झन्डै त्यसको आधा मूल्यांकन देखिन्छ, किनभने किनबेच गर्ने बेलामा मूल्यांकन नै कम देखाउने गरिन्छ ।
भूमि व्यवस्था कार्यालयकै अभिलेख हेर्ने हो भने पनि वार्षिक १० खर्बको कारोबार भएको छ । वास्तविक कारोबार रकम त्यो भन्दा बढी छ । अनौपचारिक कारोबारलाई सरकारले बजेटमा, विभिन्न आर्थिक ऐनमा विभिन्न कारोबारलाई समेट्न खोजेको छ, तर देशको सबैभन्दा ठूलो ४० प्रतिशतभन्दा बढी अनौपचारिक कारोबारको तथ्यांक आउँछ, त्यसमध्येको सबैभन्दा ठूलो हिस्सा घरजग्गा क्षेत्र हो । घरजग्गा मात्र हेर्ने हो भने औपचारिक रूपमा २ प्रतिशत मात्र कारोबार हुन्छ भने अनौपचारिक हिसाबले ९८ प्रतिशत कारोबार हुन्छ ।
डेडलक कसरी अन्त्य गर्ने ?
घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित गराउनुपर्ने एउटा कुरा हो, तर सबैभन्दा पहिला डेडलक खोल्न सक्नुपर्यो । घरजग्गा कारोबार रोकिँदा समग्र अर्थतन्त्रमै डेडलक सिर्जना भएको छ । राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमा थपघट गर्नुभन्दा पनि निर्देशिकाहरूमै सम्बोधन गर्ने ढंगले अघि बढ्छु भनिरहेको छ ।
अहिले बैंकहरूमा लगानीयोग्य रकम ७ खर्ब भन्दा बढी भइसक्यो । एकातिर राजस्व पनि घटिरहेको तथ्यांक छ । यदि यस्तै परिस्थिति रहने हो भने वित्त नीतिअनुसार लिइएको आर्थिक वृद्धिको अनुमानित लक्ष्य प्राप्त हुन सम्भव छैन । ७/८ प्रतिशत ग्रोथ हुन कर्जा प्रवाह पनि त्यहीअनुसार हुनुपर्छ । यो पटक पनि कर्जा विस्तार ५ प्रतिशतभन्दा बढी हुने देखिएको छैन ।
घरजग्गामा कर्जा प्रवाहमा कडाइ गर्ने हो भने केमा दिने हो त कर्जा ? यो परिस्थिति गत २ वर्षयता चलिरहेको छ । अहिलेसम्म ठूलो डिजास्टर भएको छैन । तर, रोजगारी बढिरहेको छ । त्यसले दिनानुदिन विदेश जाने क्रम बढेको छ । उद्योगी व्यवसायीप्रति पनि विश्वास गुमेर गएको छ । त्यो गुमेर गएको विश्वास हासिल गर्न निकै गाह्रो हुन्छ, त्यो भनेको त धेरै ठूलो सम्पत्ति गुम्नु हो ।
उद्योगी व्यवसायी डिमोरलाइज हुने, कारोबार गर्न नसक्ने परिस्थिति बन्नेबित्तिकै ठूलो भ्याकुम सिर्जना हुन्छ ।
जाम खोल्न व्यावहारिक उपाय चाहिन्छ
विदेशी परामर्शदाताहरूले राष्ट्र बैंकलाई के–के सल्लाह दिएका छन्, नेपालको हकमा त्यसको व्यावहारिक तथ्य जाँच हुनुपर्छ । हाम्रो ग्राउन्ड रियालिटी र उनीहरूको ग्राउन्ड रियालिटी फरक छ ।
जस्तै, विकसित देशहरूमा सबै नागरिकको आम्दानी पारदर्शी हुन्छ, सबै औपचारिक च्यानलबाट हुन्छ । यति प्रतिशत ट्याक्स दिने भन्ने हुन्छ । तर, हामीकहाँ त अनौपचारिक आम्दानी पनि छ । धेरै मान्छेहरूले सेकेन्ड प्रोपर्टी किन्दा पुरानो प्रपर्टीलाई एक दुई वर्षमा बेचेर ऋण कभर गर्छु भनेर सोचिरहेका हुन्छन् । १५/२० वर्षकै लागि लोन लिएको भएपनि २/५ वर्षमा पुरानो प्रोपर्टी बेचेर तिर्ने, ऋण लामो समयसम्म नबोक्ने नेपालीहरूको ट्रेन्ड छ ।
जस्तै, ट्राफिक प्रहरीले पनि ट्राफिक जामको बेलामा पूरा ट्राफिक नियम पालना गर्नुको सट्टा जाम खोल्न व्यावहारिक हिसाबले काम गर्छ, अप्ठ्यारो बेलामा सबै नियम पालना नै गर्नुपर्छ भन्ने हुँदैन । समग्र अर्थतन्त्रले नै केन्द्रीय बैंकले जाम खुलाइदियोस् भन्ने चाहेको छ ।
'कोभिडपछाडि अन्य देशले लय समाते, हामीले गुमाइरहेका छौं'
दुई वर्षसम्म घरजग्गा क्षेत्रमा आएको मन्दीले अवसर कति गुम्यो भन्ने कुराको त हिसाब गर्न सकिन्न । त्यसको कुनै रुल हुँदैन । तर, पनि कोभिडपछाडि विश्वका धेरै मुलुकले जसरी आर्थिक लय समाए, हामीले किन समाउन सकेनौं ? त्यसको मतलब यहाँ समस्या छ भन्ने हो ।
केही गलत नीतिगत निर्णयका कारण कोभिडअगाडि हामी जसरी ७/८ प्रतिशत ग्रोथको हाराहारीमा थियौं, त्यो ग्रोथ झन् बढ्छ भनेर उत्साह थियो, त्यो त ठीक उल्टो भइदियो । हामीले अनुमान गरौं न, अहिले ३/४ प्रतिशतको ग्रोथमा रहँदा र ७/८ प्रतिशतको ग्रोथमा रहँदा कति फरक पर्ला ?
यहाँ अर्थतन्त्रको एउटा क्षेत्रमा मात्र समस्या छैन, सबै क्षेत्रहरू एक आपसमा जोडिएका छन् । यस्तो परिस्थिति अझै अगाडि जाने हो भने ठूलो भ्याकुम सिर्जना हुने खतरा बढेको छ । हिजोका उद्योगी/व्यवसायीहरूको पनि माइन्ड सेटअप चेन्ज भएको छ ।
नयाँ युवा पुस्ताको पनि माइन्ड सेटअप परिवर्तन भएको देखिन्छ । यदि नेपालमा उद्योग व्यवसाय क्षेत्रमा कुनै प्रगति हुँदैन भने नेपालमा किन बस्ने ? विकल्प किन नखोज्ने भन्ने विचार फैलँदो छ । नेपालमै किन लगानी गर्ने त भन्ने प्रश्न उठ्छ । यदि यही कुरा चलिरह्यो भने त सबै सकिन्छ । क्यापिटल फ्लाइट हुनसक्छ, जसलाई रोक्न सक्ने आधार देखिन्नन् ।
जब घरजग्गा किनबेच हुन्छ, त्यसको आधा मूल्यमा मात्र रजिस्ट्रेसन हुन्छ भने बाँकी पैसा क्यापिटल फ्लाइट भएको छैन भन्न सकिने आधार छैन ।
नीति नबन्दा र बनेका नीति गलत हुँदा समस्या
घरजग्गा क्षेत्रमा नीति नबन्दा पनि समस्या भइरहेको छ भने गलत नीति बन्दा पनि समस्या बल्झिरहेको छ । कतिपय ठाउँमा नीति बन्दै नबनेर, कतिपय ठाउँमा गलत नीति बनेर र कतिपय ठाउँमा भइरहेकै नीतिको गलत व्याख्या गर्दा उत्पन्न भएका समस्याहरू राज्यले समाधान गर्न ढिलाइ गर्नुहुँदैन ।
जस्तै, कोभिडको बेलामा आएको मौद्रिक नीतिले राहत दिनुभन्दा पनि धेरै आहत दियो ।
हुन त त्यतिबेला राष्ट्र बैंकले पुनार्कर्जादेखि विभिन्न लचिलो नीति लिएको थियो । तत्कालीन अवस्थामा आमनेपालीले सरकारलाई भन्दा धेरै राष्ट्र बैंकलाई स्वागत गरे । यस्तो परिस्थितिमा पनि साढे ७ प्रतिशतको ग्रोथ थियो । तर, त्यो एक वर्ष पनि रहेन । एक वर्ष पनि नटिक्ने नीति लिइएको रहेछ त्यतिबेला । अर्को मौद्रिक नीति त एकदमै संकुचित ल्याउनुपर्ने बाध्यता बन्यो ।
नेपाल पनि श्रीलंका हुन्छ भनेर मनोवैज्ञानिक डरत्रास फैलाउने काम भयो । श्रीलंका विकासमा हामीभन्दा अगाडि थियो । त्यहाँ डलर कम भएको परिस्थिति थियो, यहाँ त्यस्तो थिएन । तर, देश श्रीलंका बन्छ भन्ने मनोवैज्ञानिक त्रास देखाएर एकैपटक संकुचित नीति लिइयो ।
हामीले २०६२ सालदेखि शहरी ऐनको कुरा गरेका थियौं । देशमा व्यवस्थित शहर स्थापनाका लागि शहरी ऐनको बहस चलेको थियो । आज १८/१९ वर्षपछि पनि त्यो ऐन बन्न सकेन । ५/६ पटक मस्यौदाहरू ड्राफ्ट भए, मन्त्री परिवर्तन सँगै त्यो तुहिएर गयो । नीति नबन्दा हामी अप्ठ्यारोमा पर्यौं ।
यहाँनेर हामी के बुझ्नुपर्छ भन्दा हामी अझैसम्म म्याचुअर्ड भएका रहेनछौं । हामीले जसरी परिस्थितिको विश्लेषण गर्छौं, त्यो अलि पुगेको छैन । हामीले लिने नीतिहरूले हाम्रो वास्तविक यथार्थलाई फोकस गर्नुपर्छ ।
सहकारी र घरजग्गाको कनेक्सन
आफैं स्वनियम पालन गरून् भनेर राज्यले सहुलियत दिँदा देशमा झन्डै ४० हजार सहकारी खोलिए । बचत तथा ऋण कारोबार गर्ने ठूला सहकारीका केही सीमित व्यक्तिहरूले जानेर या नजानेर घरजग्गामा मुनाफा देखे, अनि लगानी गरे । त्यो लगानीबाट स्थायी खालका संरचनाहरू बनाए । त्यसपछि घरजग्गामा समस्या देखियो, अनि सहकारीको समस्या शुरू भयो ।
खराब नियत नभएका, राम्रो गर्छु भनेर लागेकाहरू नै सबैभन्दा बढी पीडित भए । हिजो समाजमा साहुमहाजनबाट ३६/४० प्रतिशत ब्याज लिएर ठूलो सम्पत्ति गुमाउनु परेको परिस्थितिमा तुलनात्मक रूपमा सहकारीले गाउँ-गाउँमा सस्तो ब्याज लिएर ठूलो राहत दिएको थियो । त्यही कारणले सरकारले तीन खम्बे अर्थनीति ल्याएको हो । तर, यसलाई नियमन गर्न नसक्दा ठूलो समस्या आयो ।
अन्य वित्तीय संस्थाहरूलाई जस्तो निक्षेप र ऋणको कारोबार गर्न दिनुहुन्थ्यो कि हुँदैनथ्यो, त्यो बहसको विषय हो । त्यतिखेरै पनि सहकारीलाई निश्चित थ्रेसहोल्डभन्दा बढी अथवा आफ्नो सेयर पूँजीको निश्चित अनुपातमा मात्र डिपोजिट लिन नपाउने, एउटैलाई ठूलो कर्जा प्रवाह गर्न नपाउनेजस्ता केही काम गरेको भए सहकारीमा आजको जस्तो ठूलो नोक्सानी हुने थिएन ।
बैंक र सहकारीको प्रक्रिया एउटै भयो तर नियमन फरक भयो । सहकारीबाट सजिलो गरी करोडौं रुपैयाँ ऋण लिएर नतिर्ने परिपाटी पनि बनेको छ । आज सहकारीको उच्च व्यवस्थापन तहमा बसेका मान्छेहरू समाजमा अपराधीजस्तो भएर बसेका छन् । त्यो मुलुकका लागि ठूलो क्षति हो ।
घरजग्गा कारोबार नखुल्ने हो भने सहकारी प्रकरणमा अहिले जति जेल गएका छन्, थप जेल जानेछन् । धेरै सहकारी सञ्चालकहरूले व्यक्तिगत सम्पत्ति बेचेर भए पनि तिर्छु भनेका छन्, तर घर-जग्गा बिक्री हुने अवस्था छैन । निश्चित व्यक्तिले सहकारीलाई आफ्नो नियन्त्रणमा राखे । सहकारी तिनै व्यक्तिको स्वार्थमा लिप्त भएकाले अहिलेको समस्या आएको हो । यसकारण पनि राष्ट्र बैंकले तत्काल घरजग्गामा सहजीकरण गरिदिनुपर्छ ।
यसरी गर्न सकिन्छ दीर्घकालीन व्यवस्थापन
घरजग्गाको कारोबारलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउन निश्चित रकमभन्दा माथिको ठूला कारोबारलाई स्टक मार्केट जस्तो अवधारणामा लैजानुपर्छ । हुन सक्छ, एक करोडभन्दा माथिको प्रपर्टीलाई खुला बिडिङमा दिने । देशभरी लगभग ७ लाख प्रपर्टी एक वर्षमा खरिद/बिक्री हुन्छन् । ती घरजग्गा बिडिङमार्फत खरिदबिक्री हुन थाल्यो भने पारदर्शिता देखिन्छ । सानो रकमको कारोबार त मान्छेले आफ्नो तरिकाले गर्न पायो । यो कारोबारलाई दायरामा ल्याउन ठूलाबाट शुरू गर्ने हो । यहाँ त ५० करोडको सम्पत्ति पनि १५/२० करोडमा रजिस्ट्रेसन भएका उदाहरण छन् ।
यसरी कारोबार पारदर्शी बनाएपछि मालपोतमा पनि कारोबार भएकै रकम दर्ता हुन्छ । अनि राजस्व पनि पर्याप्त उठ्छ । अर्को कुरा घरजग्गा ब्रोकरलाई कानूनले चिन्दैन । शेयर बजारमा भएका ब्रोकर कम्पनीलाई कानूनले चिन्छ । त्यसैले घरजग्गा ब्रोकरलाई एउटा मापदण्डसहित लाइसेन्स दिने व्यवस्था गर्नुपर्छ । डेभलपरको पनि एउटा निश्चित मापदण्ड हुनुपर्छ ।
अहिले १० लाखमा दर्ता गरेर मेरो कम्पनी छ भनेर हिँड्ने गरेका छन् कतिपय । करोडौंको कारोबार हुने घरजग्गामा १० लाखको कम्पनीले धान्छ त ? त्यस्तै, बनेका ७२ वटा अपार्टमेन्ट अहिलेसम्म पनि डेभलपरसँगै छन् । त्यहाँ फ्ल्याट लिनेको पनि जग्गामा स्वामित्व हुनुपर्यो ।
त्यो सबै जग्गा डेभलपरको नाममा झुन्डिएका कारण उसले अर्को जग्गा लिन पाएन, ऊमाथि हदबन्दीको तरबार झुन्डिने भयो । उसले पनि कहिलेसम्म पालेर राख्ने त्यो अपार्टमेन्टको जग्गा ?
त्यस्तै, हाउस पुलिङका लागि स-साना टुक्रा जग्गालाई पनि जोडेर ५ तला सम्मको भवन बनाउन सरकारले स्वीकृत दिनुपर्छ ।
मानौं, न्युरोड असन गल्लीमा व्यक्तिको एक/एक आना जग्गा पनि छ । उनीहरूले निश्चित व्यक्ति जोडिएर आउँछन् भने त्यसलाई कम्पनीजस्तो मानेर उनीहरूले ५ तलासम्मको अपार्टमेन्ट बनाउन मिल्ने व्यवस्था ल्याउनुपर्छ । त्यो अपार्टमेन्ट कम्पनीलाई मात्र होइन, व्यक्ति/व्यक्तिलाई पनि खोल्नुपर्यो । त्यो एकीकृत गर्दा त्यसमा ट्याक्स छुट दिनुपर्छ ।
त्यति सानो जमिनमा एक/एक वटा घर बनाउँदा भोलि कुनै डिजास्टर भयो भने त राज्यलाई नै समस्या आउने हो । त्यसैले सा-साना जग्गाहरूमा बनेका संरचना भत्काउने र एकीकृत हिसाबले सामूहिक ढंगबाट संरचना बनाउन सहजीकरण गरिदिने हो भने यसको समस्या धेरै हदसम्म हल हुन्छ ।
नगरपालिकाको नक्सा पासका दस्तुर, जग्गा एकीकृत गर्न मालपोतले छुट दिँदा केही नोक्सान हुँदैन । यी सबै विषयमा आर्थिक सुधार सुझाव आयोगसँग पनि हामीले कुरा गरिरहेका छौं । गत असोज २२ गते बनेको उक्त आयोगले सबैभन्दा पहिला घरजग्गा व्यवसायीसँगै छलफल गरेर आफ्नो काम शुरू गरेको थियो ।
उहाँहरू समस्या समाधान गर्न एकदमै तत्पर हुनुहुन्छ । हामीले दिएका धेरै सुझाव नोट गर्नुभएको छ । कतिपय तत्काल गर्नुपर्ने कामको लिस्ट पनि दिएका छौं र दीर्घकालीन सुधारका लागि चाल्नुपर्ने कदमबारे पनि हामी छलफलमै छौं ।
(नेपाल घरजग्गा तथा आवासीय विकास महासंघका निवर्तमानअध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग लोकान्तरका लागि ईश्वर अर्यालले गरेको कुराकानीमा आधारित ।)
